القطاع العقاري يعاني الركود وفوضي في أسعار مواد البناء

يشهد قطاع المقاولات والاستثمار العقاري حالة من الركود الحاد بسبب تراجع قيمة الجنيه أمام العملات الأجنبية وتصاعد حدة الفوضي السياسية والأمنية التي تسود البلاد، فنتج عن ذلك انفلاتا ملحوظا في أسعار مواد البناء رغم انعدام الطلب علي الوحدات العقارية.

طرح أصحاب شركات المقاولات والاستثمار العقاري قائمة مهمة من المطالب للخروج من هذا النفق المظلم علي رأسها ضرورة دعم البنوك للقطاع لعقاري من خلال تخفيض سعر الفائدة بتيسير فتح الاعتمادات المستندية, وأن تحرص الحكومة علي الاستمرارية في دعم الاسكان المتوسط والشعبي.. وفقا للاهرام.

بداية يؤكد الدكتور ماجد عبد العظيم خبير التسويق العقاري.. ان الطلب العقاري متجمد ولا يساعد علي زيادة الأسعار كرد فعل لارتفاع أسعار الحديد والأسمنت وجميع السلع المستوردة أو التي يتم تصنيعها محليا ويدخل في مكوناتها خامات مستوردة مشيرا الي ان هناك طلبا كامنا علي العقارات لكن نتيجة للأحداث السياسية والأمنية المضطربة فإن المشتري لايزال يترقب الموقف لشراء مستلزماته من الوحدات العقارية لأنه رغم ارتفاع الأسعار الي51% فإن الوحدات العقارية لاتزال تمثل مخزنا للقيمة أفضل من عملية الدولرة الذي تتصاعد قيمته بشكل متواصل.

يوضح ان مارس المقبل يشهد اقامة معرض قومي للتسويق العقاري يقام سنويا كبالونة اختبار لجس مستقبل النشاط العقاري في موسم الصيف مع عودة المصريين العاملين في الخارج وانتعاش السياحة العربية.

يقول ان انتعاش قطاع العقارات يحفز22 حرفة ومهنة أخري, مرتبطة به لذا فهو يعد القاطرة التي تنشط باقي القطاعات الاقتصادية الأخري إضافة الي انه يساهم في تقليل معدلات البطالة لأنه يستوعب اعدادا كبيرة وكثيفة من العمالة. يطالب بأن تقوم البنوك برفع السقف الائتماني للقروض وان تقدم تيسيرات في منح الائتمان للأفراد لتمويل الوحدات تحت التنفيذ.

> أما الخبير الاستثماري محمد الصهرجتي مستشار تقيم وتثمين الشركات فيحصر مشاكل الاستثمار العقاري وشركات المقاولات في عاملين أساسيين هما: تراجع قيمة الجنيه أمام العملات الأجنبية أمام العملات الأجنبية مما ترتب علي ذلك ارتفاع أسعار مواد البناء, والعامل الثاني هو التباطؤ الاقتصادي الذي كان من أهم نتائجه السلبية ضعف القوة الشرائية وارتفاع معدلات البطالة نتيجة إغلاق المصانع وتوقف الشركات وتراجع حركة السياحة بسبب الاضطراب الأمني والسياسي فترتب علي ذلك عزوف المستثمرين عن شراء معدلات الاسكان أو المنشآت التجارية وكان من نتائج ذلك تردد المستثمرين الوطنيين والأجانب في ضخ استثمارات جديدة في شرايين الاقتصادا.

وأشار الي أنه لأول مرة يصاب الطلب علي الوحدات العقارية بالشلل في الوقت الذي ترتفع فيه الأسعار.. فالعلاقة بينهما تكون في أغلب الأحوال طردية بمعني ان تصاعد الطلب يصاحبه دائما ارتفاعا في الأسعار, لكن انخفاضه ينتج عنه استقرار أو تراجع الأسعار.

يقول ان إنشاء بورصة للعقارات في المدن الجديدة أمر مستبعد لأن هذا الكيان غير موجود في أي من دول العالم ويحل محلها الخبراء المثمنون أو الوسطاء العقاريون وهؤلاء موجودون في السوق المصرية لكن مطلوب قاعدة معلومات منظمة يوفرها هؤلاء الوسطاء أو إنشاء رابطة لهم تكون مهمتها توفير هذه المعلومات عن حركة وأسواق العقارات في هذه المدن.

يطالب بأن تقدم البنوك تسهيلات لشركات المقاولات لأنها تعاني من أزمة سيولة نتيجة تأخر تحصيل مستحقاتها لدي الجهات الحكومية مما يصابها بجفاف السيولة وهذا يجعلها تتقاعس في تنفيذ التزاماتها.
وفي قطاع المقاولات تتراكم المشاكل والصعاب حتي أصبحت البنوك تصنف هذا القطاع بأنه عالي المخاطر كما يقول المهندس إيهاب شهدان صاحب شركة مقاولات: إن هذا القطاع يشهد مشاكل عديدة جعلته يعجز عن مواصلة نشاطه واستكمال الوحدات العقارية التي تم إنشاؤها نتيجة توقف البنوك عن ضخ سيولة جديدة في شرايين هذه الشركات بل ان خطابات الضمان التي تصدرها البنوك وكانت الأمل الوحيد للشركات للتوسع في النشاط خارج مصر أصبحت مغلقة, بعدما أصرت البنوك علي تغطية هذه الخطابات بالكامل مما ينشط هذا القطاع المعروف باستيعابه أعدادا كثيفة من العمالة وتحريك باقي القطاعات الأخري.

فوضي الأسعار

يصف أحمد الزيني, رئيس شعبة تجار مواد البناء مايحدث في الأسواق بالفوضي التي تسود هذا القطاع لان شركات انتاج الأسمنت والحديد تبيع منتجاتها بالأسعار التي تحلو لها دون مراعاة العرض أو الطلب, وهذا مرجعه الفوضي السياسية والأمنية التي تسود البلاد.

يضيف ان الأمر لم يقتصر علي بيع مواد البناء بل امتد الي أسعار الأراضي وبيعها في المدن الجديدة حتي ان سعر المتر في القاهرة الجديدة وصل الي7 آلاف و600 جنيه للمتر الواحد وفقا لأسعار المزادات التي تنظمها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وان طن الأسمنت قفز الي680 جنيها للطن بالرغم ان مكوناته بالكامل محلية الصنع لكن هذه الشركات خاصة الأجنبية تمارس احتكارا كبيرا لهذه السلعة الحيوية في الأسواق وهو سعر مغالي فيه عن أسعار الأسمنت المستورد.

وأشار الي ان مصر استهلكت خلال عام2012 مايقرب من55 مليون طن من الحديد رغم حالة الركود في سوق العقارات, يشير الي انه رغم ارتفاع تكلفة الوحدة العقارية نتيجة ارتفاع أسعار مواد البناء فإن العقار لايزال حتي الآن مخزنا للقيمة أفضل من المدخرات بالعملة المحلية أو الدولارية, وان أصحاب شركات الاستثمار العقاري تنازلوا عن جزء من ارباحهم بل ويقدموا تسهيلات في السداد لتشجيع المواطنين علي الشراء.

يختتم قائلا ان ارتفاع اسعار مواد البناء يقضي علي فرصة قيام شركات المقاولات أو الاستثمار العقاري في بناء الوحدات المتوسطة أوالاسكان الاقتصادي في وقت تعاني فيه الحكومة من ارتفاع عجز الموازنة, وتضخم الدين العام مما يقضي علي فرص الحصول علي مسكن لصالح الشباب أو الطبقة الفقيرة.

جهة الإسناد

في ختام هذه الجولة من اللقاءات يرد عبد المجيد محيي الدين نائب رئيس البنك العقاري المصري العربي علي إدعاءات شركات المقاولات والاستثمار العقاري قائلا: ليس صحيحا ان البنك يصنف قطاع المقاولات علي انه عالي المخاطر, والدليل ان عمليات الاقراض والتسوية للمتعثرين بسبب الأوضاع الحالية لاتزال مستمرة.

يضيف ان هناك ضوابط للأقراض تستلزم ان تظهر الميزانية المالية للشركة تحسنا ملحوظا في حجم التدفقات النقدية إضافة الي ان البنك يتجنب تمويل الشركات التي تنفذ عمليات مقاولات لجهات معروف عنها بالتأخر في السداد, أيا كانت هذه الجهات حكومية أو استثمارية, لأن هذه الجهات تتقاعس في السداد وبالتالي يتعثر العميل في سداد ماعليه من أقساط.

يرد علي اتهامات العملاء بأن سعر الاقراض يعد مرتفعا قائلا: ان البنوك تطرح أوعية ادخارية تدفع عليها فوائد تصل الي13% وبالطبع يفرض عليها ذلك ان تقرض بـ17% لسداد أسعار الفائدة المدينة للمدخرين وماينطبق علي سعر الاقراض وشروطه ينطبق أيضا علي إصدار خطابات الضمان اذ لابد لشركات المقاولات في ظل هذه الظروف ان تغطي خطابات الضمان بالكامل حتي لا يتم تسييله, وتضييع أموال البنك فتتم مساءلة المسئولين فيه عن مستحقات المودعين.

يؤكد أنه رغم الظروف الاقتصادية الحالية فإنه يقوم بعمليات تسوية للمديونيات التي يتقاعس في سدادها شركات المقاولات أو الاستثمار العقاري والسياحي بل ويتم تأجيل سداد الأقساط لحين تحسن هذه الظروف, وتحول هذه الشركات من التعثر الي التعويم وأداء نشاطها.